公积金成提振楼市发力点吗
公积金已经成为提振楼市的重要发力点之一。多地“商转公”业务的重启,更是为房地产市场注入了新的活力。通过了解公积金的作用和政策支持等方面的知识,可以更好地利用公积金来解决住房问题,实现购房梦想,促进房地产市场稳定发展。但也要注意使用公积金的风险和问题,避免出现不必要的麻烦。
公积金是指按照国家规定缴纳的住房储蓄基金,用于个人住房贷款、住房维修基金等多种用途。公积金制度在许多国家和地区都得到了广泛的应用,它不仅可以帮助人们解决住房问题,还可以促进房地产市场的发展。在我国,公积金制度自实施以来,也发挥了积极的作用。公积金可以为购房者提供低息贷款,降低购房门槛。可以促进住房消费,提高市场活跃度。还可以为政府提供调控房地产市场的手段,稳定市场发展。
多地“商转公”业务的重启,是近年来公积金制度的一项重要举措。“商转公”是指将商业贷款转为公积金贷款,以减轻购房者的负担。楼市的变化和调控政策的出台,商业贷款的利率逐渐上升,公积金贷款的利率相对较低,“商转公”业务可以降低购房者的负担。经济的发展和人民生活水平的提高,越来越多的人具备了购买房产的能力,这也为“商转公”业务的发展提供了广阔的市场空间。“商转公”业务还可以提高住房公积金的使用效率,增加住房公积金的收益。
在政策支持方面,多地政府出台了一系列措施来支持“商转公”业务的发展。例如政府可以通过调整公积金政策、扩大公积金使用范围等方式来促进“商转公”业务的发展。政府还可以通过提供财政补贴、税收优惠等措施来鼓励购房者使用公积金购房。
多地下调公积金贷款利率,稳楼市政策全方位深化
国庆假期前,央行、银保监会、财政部、国家税务总局等部门接连释放重磅利好,包括放开首套住房贷款利率下限、下调首套房公积金贷款利率0.15个百分点、对居民换购住房给予个人所得税优惠等政策正式发布,各地也在积极落实相关政策,释放市场需求。
据21世纪经济报道记者不完全统计,从国庆节假期第一天至今,包括湖南省、河南省、安徽省、东莞市、南京市、杭州市、无锡市、合肥市、宁波市等51个省市,纷纷官宣下调首套房公积金贷款利率,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
另一方面,部分城市放开首套住房贷款利率下限意味着,符合条件的城市首套房商贷利率有可能低于4.1%。
公积金贷款与商业贷款双管齐下,降低购房者实际购房成本,叠加近期一系列针对换房需求的促进措施,稳楼市政策正在全方位深化。
无论是减轻购房者成本,还是打通换房阻碍,又或者是提升市场信心,在“用足用好政策工具箱”、“因城施策”的原则指导下,监管层和地方政府加快了步伐,支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。
政策利好叠加开发商促销“抢收”,业内人士认为,楼市有望进一步企稳,但市场人士同时指出,除了支持首套房消费群体,建议也关注对改善性购房群体的资金支持,从而进一步提振市场,改善消费者预期,促进房地产良性循环。
(10月官宣下调首套房公积金贷款利率的省份和城市)
直击购房成本
济南市历城区的寒先生,目前居住的是2019年购买的首套房,当时共申请了30万元公积金贷款和60万元商业贷款,每月公积金贷款需还款1400元,商业贷款月供为3500元。
随着济南10月1日起下调首套房公积金贷款利率至3.1%,寒先生作为已发放未到期的首套个人住房公积金贷款用户,也将在2023年1月1日享受到调整后的新利率。
除了济南,还有包括湖南省、河南省、安徽省、东莞、南京、杭州、无锡、合肥、宁波、南宁、郑州、大连、石家庄、吉林、惠州等其余50个省市的公积金管理中心正式发布了调整公告,明确自2022年10月1日起,首套个人住房公积金贷款,按照央行调整后的利率执行,即5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
执行新的公积金贷款利率后,对于首套购房者来说,将实实在在省下一笔购房成本。按照一笔100万元,年限30年的公积金贷款来计算,首套房新利率下,等额本息贷款方式下的贷款利息总额将减少约3万元,每月可少还款82元。
所有城市首套房公积金贷款利率调整的时间界限均为10月1日,尚未购买首套住房的刚需群体将从10月1日起直接受益;而那些2022年10月1日前已发放未结清的个人住房公积金贷款,也将于2023年1月1日起按调整后的新利率执行。
“公积金是购房者重要的金融贷款之一,也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金,是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。” 诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示,本次公积金下调主要针对首套房,再次体现了信贷政策对刚性需求购房者的支持,预计后续仍有更多地方城市跟进下调公积金首套房贷款利率。
而对于像济南市寒先生这样已经购买了首套房的群体来说,更多的成本其实来自于商业贷款,2019年签订贷款合同时,寒先生商业贷款部分执行的是LPR 83.5BP标准,好在随着LPR的降低,这部分贷款利息也会在2023年1月1日调降。
今年以来,房贷利率参考的5年期以上LPR已经连续3次下调,累计下降35个基点,当前首套房贷利率下限降至4.1%,二套房贷利率下限为4.9%。根据贝壳研究院监测,9月份已有86个城市主流房贷利率降至下限水平。
随着央行、银保监会9月29日公布,对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,在2022年底前,可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限,部分城市首套房商贷利率可以低于4.1%。“符合条件的城市,年底前下调首套房商贷利率下限,保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7%左右的水平。”贝壳研究院指出。
商业贷款与公积金贷款全方位调整,目的就在于减轻购房者成本。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示:“双管齐下,将直接减轻贷款购房家庭的利息支出,减轻置业后的月供负担,有利于提振市场情绪,带动刚性住房需求释放,稳定房地产市场预期。”
结合此前部分城市“提高公积金贷款额度”“一人购房全家帮”等相关调控政策,本次将进一步强化公积金政策的影响力度。陈文静进一步指出,短期来看,公积金优化政策仍是各城市进行房地产调控的重要手段之一,预计更多城市将陆续下调公积金贷款利率、支持“商转公”贷款等政策,多个政策叠加带动市场逐步修复。
政策全方位稳预期
除了对新房市场和刚需群体的关注,稳楼市政策也在从更多环节促进房地产市场良性循环。
9月30日,财政部、国家税务总局明确,自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
据21世纪经济报道记者了解,当前多数一、二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是,“满五唯一”免征,其他情况按照房屋差额的20%或者全额的1%征收。
以北京出售房屋按照房产交易盈利部分的20%征收个人所得税计算,若出售一套房屋成交价格为400万元,该房屋原值为200万元,不符合“满五唯一”条件,装修、税金等其它费用为50万元,则卖家需缴纳个税30万元。
新政之下,卖家如果在一年内重新购买新的住房,且新购住房的总价不低于400万元,那么这30万元的个税将被退回,卖家节省了高达30万元的成本。
李宇嘉告诉21世纪经济报道记者,目前由于对楼市信心和预期相对脆弱,叠加二手房置换的交易流程比较长,换房需求不强,这也是房地产良性循环的一个阻碍。他认为,减免置换房屋的个人所得税,对降低购房成本的力度还是比较大的,预计将对市场预期形成良好的引导效应。
换房需求是购房需求的重要组成部分,除了减免置换房屋的个人所得税,近期,监管层和各地方政府也连续发布了针对换房需求的一系列促进政策,包括降低二手房首付比例、推动二手房“带押过户”、“连环单”并行办理等,直指当前房地产市场存在的一些痛点与堵点。
“推动业主卖掉手上现有的二手房、购置新房屋,对于新市民的安居也有促进作用,为新市民、新青年等刚需群体的置业释放更多的选项。”李宇嘉补充说。
一系列稳楼市政策的效果释放,在国庆节假期已经开始有所体现,多个城市二手房成交回暖。
贝壳研究院数据显示,今年十一期间(10月1日至10月7日)贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54%,较2020年同期增长约3%。分城市来看,50城中90%的城市二手房成交量同比增长,其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的二倍。
从需求端看房活跃度也有提高。贝壳50城二手房日均带看客户量同比增长7%,超六成城市带看客户量同比增长,东莞、厦门、成都等城市带看客户量同比增长超过50%。
贝壳研究院认为,今年国庆假期二手房市场成交较去年同期回暖,主要是节前央行、财政部等相继发布部分城市降利率、换房减税等鼓励政策,有助于提振市场信心、加快购房者入市节奏。
值得注意的是,虽然首套房贷利率下调理论上会促进购房消费需求,购房者对烂尾的担忧依然存在。
前述济南市民寒先生身边即有这样的案例。国庆假期之前,寒先生的朋友张先生,属于尚未购买首套住房的刚需群体,为了结婚买房,已经看了一段时间房子,在这轮房贷利率下调之后,张先生也认为房贷利率已经降低到了合适的水平,但是出于对期房能否按时交房的担忧,他最终入手了一套二手房。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐即指出,考虑到市场预期尚不稳定,预计未来会进一步加大融资担保覆盖范围,引导金融机构降低对优质民营房企贷款成本,帮助房企在债券市场修复信用,优化预售资金监管方式,修复资金链循环,改善消费者市场预期。
前述寒先生身边的同事和朋友,对房贷利率下降利好也多持观望态度,他们认为,当下流动资金比固定资产更重要,目前不太有意愿增持第二套或第三套住房。
“整体看稳楼市政策力度越来越大,但目前消费者信心依然没有完全恢复,市场期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。”中原地产首席分析师张大伟表示,购房者收入预期也影响着消费力的释放。
超20城支持公积金做首付:加快刚需群体入市步伐
“住房公积金可用作首付款”正成为各地楼市政策工具箱中的内容之一。
据澎湃新闻不完全统计,截至目前,至少包括山东青岛、广东梅州、四川眉山、福建厦门、四川绵阳、辽宁沈阳、贵州遵义、四川资阳、广东汕尾、广东珠海、福建泉州、福建南平、福建漳州、广东潮州、广东惠州、广东中山、福建龙岩、四川雅安、安徽池州、安徽六安、安徽淮南等超20城提及可提取公积金用于支付首付款及购房款。
以广东梅州为例,近日,梅州市住房公积金管理中心公布《职工提取住房公积金作购房首付款实施细则》,明确梅州市缴存职工及其配偶在该市行政区域内购买商品住房(或二手房),并与房地产企业签订购房合同(或与卖方办理不动产权证书过户手续)但尚未足额交付首付款的,可提取公积金用作首付款。
另以山东青岛为例,今年8月31日,青岛市住房公积金管理中心发布关于支持职工提取住房公积金用于支付购房首付款的通知,其中明确,在青岛市行政区域内购买新建商品房,可申请提取购房人及其配偶名下的住房公积金用于支付购房首付款。同时,阶段性放宽上述政策的提取范围,自本通知生效之日起一年内,购买家庭首套自住住房的,支持购房人及其直系亲属提取住房公积金用于支付购房首付款,政策放宽有效期自2022年9月1日至2023年8月31日。
新政落地后,政策成效开始显现。根据青岛市住房公积金管理中心10月8日披露的数据,提取住房公积金支付购房首付款新政实施1个月以来,市住房公积金管理中心已办理352个楼盘资金监管账户信息备案,共为职工提取住房公积金473万元支付购房首付款,支持刚性和改善性住房需求,进一步引导市场预期,提振住房消费,促进房地产行业良性循环和健康发展。
同样支持公积金用于首付款的还有安徽淮南。今年5月24日,淮南市发布《关于促进全市房地产市场平稳健康发展的意见》,其中也提到购买新建商品住房可提取住房公积金支付购房首付款。
至7月25日,淮南市住房公积金管理中心发布数据显示,新政实施以来,市公积金中心凤台分中心共办理12笔支持职工提取公积金用于购房首付,金额达144.5万元;新增贷款48笔,金额1794.2万元;共支持职工购房面积0.54万平方米,直接拉动住房消费3347.87万元。
58安居客房产研究院分院院长张波指出,以往大多数城市的公积金如需提取,一般是贷款办理完成后用于冲还本金或冲抵月供。明确公积金可用作购房首付款,体现出公积金在使用层面有了更多的便利,可以更大地发挥公积金作用,把一些沉淀的、长期未被使用的公积金释放出来。在实际购房环节中提升了支付能力,也会加快尤其是首套刚需群体入市的步伐,更可整体提升公积金的使用率。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄提到,从城市分布来看,出台该项政策的城市以三四线城市为主,部分弱二线城市为辅,三四线城市今年以来经历了多轮政策松绑,实际来看对市场的提振效果有限,市场需要更为实质性、强有力的政策加持。从政策手段来看,公积金政策作为今年以来政策调整的重要手段,从最初的提高公积金贷款额度、公积金首付比例下调等,到直接允许提取公积金作为首付款,这是松绑政策的一个进阶过程,对购房者的支持力度更大,释放出今后在公积金使用上更加灵活宽松的政策导向。从效果来看,政策对于适当降低购房者的购房成本,进一步缓解购房者的购房资金压力有着重要意义,同时更深入地发挥住房公积金对购房者的支持作用,提振购房者的置业情绪,促进刚性和改善性住房需求释放。
