土地增值税暂行条例有哪些
“土地增值税暂行条例”是中国对于土地交易中增值部分所征收的一种税种。此条例规定了土地增值税的计算方式、纳税义务以及优惠政策等相关内容。以下是“土地增值税暂行条例”的主要内容。
首先,土地增值税暂行条例中指出,土地增值税的纳税义务人主要为销售土地、转让土地使用权和房地产的个人、企业以及其他组织。这里的土地包括城市的土地和农村集体所有的土地,是通过出售和转让产生了增值收入的。
其次,对于土地增值税的计算方式,暂行条例规定应根据销售收入减除取得土地或构筑物的记账凭证标明的原始投资额、利息、合理费用以及计提的折旧额后的余额,按照规定的税率进行征收,根据增值额的多少,税率分为四档:30%、40%、50%、60%。
再者,暂行条例中也列出了一些免征或者减征土地增值税的特殊情况。例如,政府为了公共利益而进行的土地征收和转让,国有企事业单位的改制、重组,以及土地使用权的继承等情况,可以享受免征或者减征的政策。
此外,“土地增值税暂行条例”强调要加强土地增值税的征收管理,以保证税收政策的落实。任何组织和个人在进行土地(含房地产)的买卖、转让时都必须遵守此暂行条例的规定。
在理解了"土地增值税暂行条例"后,我们就能更好地理解土地交易中的税收问题,为我们的财务筹划提供帮助。
土地增值税法规汇总
土地增值税法规汇总
2018年度
财税[2018]57号 财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知
2017年度
税总函[2017]513号 国家税务总局关于纳税人转让加油站房地产有关土地增值税计税收入确认问题的批复
2016年度
国家税务总局公告2016年第70号 国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
税总函[2016]309号 国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知
2015年度
财税[2015]5号 财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知
2013年度
税总发[2013]67号 国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知
2011年度
中税协发[2011]110号 中国注册税务师协会关于印发《土地增值税清算鉴证业务指导意见(试行)》的通知
2010年度
国税函[2010]347号 国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复
国税发[2010]53号 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知
国税函[2010]220号 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
2009年度
国税发[2009]91号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
2008年度
中税协发[2008]16号 中国注册税务师协会关于颁发“《土地增值税清算鉴证业务准则》指南”的通知
国税函[2008]318号 国家税务总局关于《进一步开展土地增值税清算工作》的通知
2007年度
国税发[2007]132号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知
国税函[2007]544号 国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知
2006年度
国税发[2006]187号 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
财税[2006]141号 财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知
财税[2006]21号 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知[条款失效]
2004年度
财税[2004]225号 财政部 国家税务总局关于延长海南省三亚亚龙湾旅游度假区土地增值税免税期限的通知[全文失效]
财税[2004]192号 财政部 国家税务总局关于延长宁波市大榭岛土地成片开发项目土地增值税免税期限的通知[全文失效]
国税函[2004]938号 国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知
2002年度
国税函[2002]1084号 国家税务总局关于做好维护和使用城镇土地使用税税源普查数据库工作的通知
国税函[2002]512号 国家税务总局关于房地产开发企业清算土地增值税款时附送专项审计报告的批复
2000年度
国税函[2000]687号 国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复
1999年度
财税字[1999]293号 财政部 国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知[全文失效]
国税函[1999]112号 国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复
署税[1999]133号 海关总署关于对进口饲料免征进口环节增值税的通知
1997年度
国税函[1997]162号 国家税务总局关于外商投资企业征免土地使用税问题的批复
1996年度
国税发[1996]227号 国税总局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知[条款失效]
国税发[1996]48号 国家税务总局 建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知
国税发[1996]4号 国家税务总局 国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知
1995年度
财税字[1995]61号 财政部 国家税务总局 国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知
财税字[1995]48号 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知[条款失效]
财会字[1995]15号 财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知
外经贸计财字[1995]75号 对外贸易经济合作部办公厅关于转发财政部 国家税务总局有关土地增值税暂行条例实施细则等文件的通知
财法字[1995]7号 关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知[全文废止]
财法字[1995]6号 财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知
1993年度
国务院令1993年第138号 中华人民共和国土地增值税暂行条例
土地增值税常见问题包括哪些
1.双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字(1995)6号)第二条规定:条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。基于此规定,在土地置换中,如果换出的土地是国有土地,并且国有土地使用权发生了转让,是有偿转让房地产的行为,属于土地增值税应税行为,应该征收土地增值税,如果国有土地使用权没有发生转让,根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函[2007]第645号)的规定,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。则需要缴纳增值税。总之,双方均不支付补价的土地置换的行为,无论是否办理土地使用证的变更手续,都应该按缴纳土地增值税处理。
2.将国家无偿划拨的土地进行有偿转让,但未办理土地使用权证变更手续的土地增值税处理。
根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函[2007]第645号)的规定,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者占有、享有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。因此,将国家无偿划拨的土地进行有偿转让,但未办理土地使用权证变更手续,应当依法缴纳土地增值税。
3.未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业,在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理。
《土地增值税宣传提纲》(国税函发(1995)110号)第四第规定:根据《条例》的规定,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意:一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收,对转让集体土地使用权的不征税。二是只有转让的房地产征收土地增值税,不转让的不征税。如房地产的出租,虽然取得了收入,但没有发生房地产的产权转让,不应属于土地增值税的征收范围。三是转让建筑物的附着物取得的收入也是要缴纳土地增值税的。
根据上述文件精神,房地产开发企业在租赁土地上开发的房地产进行“转让”的,不缴纳土地增值税。
4.房地产开发企业的建设工程,在工程项目登记备案时,没有进行分期项目的备案,但是,企业自行划分了项目分期建设,在做土地增值税清算时,是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行清算?
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
因此,在土地增值税清算时,不能以企业自行划分的分期工程建设项目为单位进行清算。
5.房地产开发公司在土地拆迁中,拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿,在计算土地增值税如何处理,如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积,如何处理?
房地产开发公司在土地拆迁中,拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿,在拆迁时以合同约定的房屋拆补偿款作为土地征用及拆迁补偿费,并在新建房补偿拆迁房交付时,按合同约定的房屋拆补偿款计入转让收入。如果实际以新建房补偿的面积超过拆迁合同约定的补偿面积,超过部分的面积按企业销售同类房地产的市场价格计算销售收入。
6.房产转让合同上约定了房价,但不包含转让税金,约定转让税金由房产受让方承担,转让收入怎样确定?
房产转让合同上约定了房价,约定转让税金由房产受让方承担,先按以下方法计算转让收入:转让收入=合同约定转让价格÷(1-受让房替转让方承担应纳税收的税率之和)。以此方法计算的转让收入合理的,据以计算土地增值税,不合理的,由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
7.房地产开发企业用开发的商品房对外投资,没有取得货币收入,计算土地增值税时收入的确定。
根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)第十九条的规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
8.一次性获取土地使用权,但是分期分批开发,在计算土地增值税时,如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额?
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第006号)第六条的规定,纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第006号)第六条的规定,纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
9.土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除?
纳税人对其拥有的土地使用权进行评估,评估增值额无论会计上如何处里,在土地使用权转让计算土地增值税时,不应作为土地增值税扣除项目。
10.单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理。
根据国家税务总局关于印发的《土地增值税宣传提纲》(国税函发(1995)110号)第五条第一款规定:取得土地使用权所支付的金额,包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款。土地部门收取的土地闲置费不能作为取得土地使用权所支付的金额扣除。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第四条规定:房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十二条规定:纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除。因此土地估价费能否扣除应视具体情况而定。
11.纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地管理部门,而是作为政府部门对企业投资,可否作为计算土地增值税扣除项目?
纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付给土地部门,而是作为政府部门对企业投资,如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金的金额一致,并且取得了土地出让金合法票据,在土地使用权转让计算土地增值税时,应当作为扣除项目。
12.对于以地补路(工程)的项目,其修路成本和承担工程的成本,能否看作是其取得土地的成本?
土地增值税暂行条例实施细则(财法字(1995)6号)第七条第一款规定:取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地,实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿,房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额,但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性,并有相关的政府文件或者合同(协议)为依据。
13.房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量,这些应付账款可否计入开发成本。
根据《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第二十一条第一款规定:在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。如果合同约定以部分工程款作为质量保证金,符合合同法规规定的比例要求,并且开具了发票,应当作为房地产开发成本按规定扣除。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第二条规定:房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。
14.房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料,如何进行土地增值税的清算?
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(二)项规定:房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
如《江苏省地方税务局转发<国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知>的通知》(苏地税发[2007]75号)规定,对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。
所以,如果不能完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料,可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。
15.房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费,是否可以扣除?
编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费等费用是与工程招标相关的费用,按国家财务会计制度的规定计入有关成本,并按土地增值税政策规定扣除。
16.房地产开发企业所建商品房装修后销售的,装修成本如何扣除?
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(四)项规定:房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业将所建商品房装修后销售的,如果在计算转让收入时,向购房方收取的装修费用计入计算土地增值税的转让收入的,装修成本可以计入房地产开发成本,按规定扣除,并可作为计算加计扣除金额的基数。如果向购房方收取的装修费用不计入房地产转让收入,则装修费用不可以作为土地增值税的扣除项目。
17.国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号)规定,开发间接费包含项目营销设施建造费,在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费?
根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定,开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此,计算土地增值税时,项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里。
18.纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数?
房地产开发企业取得土地和房地产开发过程中发生的规费,如果按会计制度应当计入取得土地成本、房地产开发成本的,应当作为计算扣除利息和其他房地产开发费用的基数。
19.房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除(企业总机构统借统还的利息支出是否可以扣除?项目之间的利息费用划分不清,如果所发生的利息和管理费、销售费用总额低于10%,如何扣除?)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第006号)第七条第三款规定:财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息,无法取得金融机构证明,利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。
20.纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税,如何扣除?
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条规定:纳税人转让旧房及建筑物,对购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。
从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税,按财务制定计入有关的成本,可以作为计算加计扣除金额的基数。
21.违约金是否可以作为土地增值税扣除项目?
企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等,其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出,企业发生的上述支出时,借记‘营业外支出’,贷记‘银行存款’等科目。
《土地增值税暂行条例实施细则》规定:开发土地和新建房及配套设施的费用(即房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定,违约金不属于土地增值税扣除项目。
22.房地产开发公司开发一幢综合楼,1～4层是商业用房,5～20层是住宅,现在进行土地增值税清算,经计算,住宅为负增值,商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值?
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定,土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算;财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)十三条规定,对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额(财税[2006]21号及[国税发[2006]187号文对此也有规定),不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
根据以上规定,除普通标准住宅外,同一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额和增值率。
23.已核定项目如何适用核定征收率?
已核定征收项目如果符合《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第十条第一款和第二款清算条件进了核定征收清算的,其未售部分继续销售的,按清算时确定的核定征收率核定征收。
24.房地产开发项目分期开发,前期项目已核定征收,后期项目如何进行清算?
《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第三十六条规定:对于分期开发的房地产项目,各期清算的方式应保持一致。因此,前期项目已核定征收,后期项目也应该核定征收。
25.房地产企业进行土地增值税清算后,销售剩余房屋收到的预收款,是否要预征土地增值税?
房地产企业进行土地增值税清算后,销售剩余房屋收到的预收款,应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的第八条规定,在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算(单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积)。即纳税人已清算项目继续销售的,应在销售的当月进行清算,不再先预征后清算。
26.项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除?未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理?
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第八条的规定:在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
清算时未售部分预征的税款不得扣除。
未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用。未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除。
27.土地增值税清算过程中,企业想享受增值额不超过20%增值额免税的普通标准住宅,需要提供哪些证明资料?
1)立项批准机关对经济适用房立项的批准文件;2)土地管理部门划拨土地的批准文件;3)物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件;4)住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明;5)列明该项目的政府经济适用房建设投资计划;6)经济适用房销售清册(包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额);7)主管地税机关要求提供的其他资料。
28.销售经济适用房的车库等,是否可享受土地增值税的优惠政策?
房地产开发企业转让经济适用房车库等,其面积并入经济适用房面积,其合计数未超过经济适用房标准的,享受经济适用房政策,其合计数超过经济适用房标准的,所转让房产与车库等均不作为经济适用房,不应享受经济适用房优惠政策。
29.房地产企业用房地产投资的土地增值税处理。
据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第五条规定:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。因此,房地产企业用房地产投资的,需要缴纳土地增值税。
例如,母公司以土地进行投资给子公司进行资本增值,母公司购入土地时价值500万,按800万作价投资,在投资时母子公司都不是房地产开发企业,但子公司取得土地后向工商和建委申请房地产开发资质,土地用来建造科研大楼,大楼建成后用于自用或出租,是否交土地增值税?
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)的规定,母公司以土地向子公司投资时,子公司尚未取得房地产开发资质,子公司当时不是房地产开发企业,因此母公司以土地向子公司投资可以暂免土地增值税。子公司取得房地产开发资质后,以该土地进行房地产开发,今后如果转让房地产的,应按规定缴纳土地增值税。
30.企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用,是否要缴土地增值税?单位将别墅赠送给某演艺明星的行为,是否需要缴纳土地增值税?个人将其拥有的房产赠与其子女,对其行为是否征收土地增值税?
根据《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)及《财政部国家税务总局关于土地增值税—些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)的规定,条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号 )第四条规定:细则所称的“赠与”是指如下情况:
(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的;(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
因此,企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用,不要缴土地增值税,而单位将别墅赠送给某演艺明星的行为,是需要缴纳土地增值税。同样,个人将其拥有的房产赠与其子女,对其行为不征收土地增值税。
31.拆迁安置费的扣除。
国税函[2010]220号第五条规定:
(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
国税函[2010]220号第五条规定:
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。
国税函[2010]220号第五条规定:
(二)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
国税函[2010]220号第五条规定:
(三)货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
此处的合法有效凭据是:由被拆迁方签字的收据和拆迁补偿协议。
32.土地增值税清算中利息费用的扣除技巧。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第三条规定:
(一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的5%以内计算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
(四)土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。
会计准则中关于借款费用资本化的原则不适用于土地增值税清算,对于已经计入房地产开发成本的利息支出,土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除。土地增值税中利息支出处理原则与会计核算、企业所得税处理有很大区别。
33.多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费,应按项目合理分摊。
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的相关规定,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:
(1)建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;(3)建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。
34.关于对土地闲置费的处理。
国税函[2010]220号第四条规定:房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。以上内容就是易趣百科为大家带来土地增值税暂行条例有哪些的全部内容,希望会对大家有所帮助,更多相关内容请关注易趣百科。
